ソウル主要大学街を中心にワンルームの家賃が急騰し、大学生の居住環境が激変しています。外国人留学生の爆発的な増加と物価高が重なり、かつては「最後の砦」と見なされていたコシウォン（受験生向けの簡易宿所）が、今や大学生が行列を作って待つほどの人気居住地となっています。本日は、大学街のワンルーム市場における「部屋不足」現象と、居住水準の下落（ドミノ現象）が若者に与える影響を深掘りします。


留学生15万人時代、大学街の居住地図が変わる

ソウルの新村や梨大（イデ）周辺の不動産仲介所は今、前例のない「物件不足」に直面しています。かつては新学期直前だけ賑わっていた部屋探し競争が、今や一年中続いています。この変化の中心には、急増した外国人留学生がいます。統計（大学知らセ）によると、全国の4年制大学の外国人学生数は、わずか2年間で50％以上急増し、15万人を突破しました。

外国人留学生は、韓国人学生よりも居住費に対する心理的な抵抗が低い傾向にあります。短期滞在が目的の留学生は、施設が清潔なオフィステルや新築ワンルームを好み、時には家主が要求する上乗せ料金を支払ってでも部屋を確保します。その結果、大学街の居住市場における価格決定権が留学生中心に再編され、家賃相場全体を押し上げる結果を招きました。

実際に、新村エリアの標準的なオフィステルの家賃は、既に100万ウォン（約11万円）の大台を突破しました。これに管理費を含めると、学生一人が負担する住居費は想像を絶します。親の支援を受けるのが難しい学生たちは、居住費を下げるために、より狭く劣悪な環境へと目を向けざるを得ない構造が形成されています。


「ワンルームフレーション」の襲来と、消えた保証金1,000万ウォンの壁

不動産市場では「ワンルームフレーション（ワンルーム＋インフレーション）」という新造語が登場するほど、家賃の上昇が加速しています。統計によると、ソウル主要大学街10カ所の平均家賃は、コロナ禍以前より20％以上上昇しました。特に梨花女子大周辺は平均80万ウォンに迫る家賃を記録し、学生たちの生活を圧迫しています。

問題は家賃だけではありません。ワンルーム契約の基本である1,000万ウォン（約110万円）以上の保証金は、収入のない大学生にとって巨大な参入障壁となります。奨学金や生活費融資でやりくりする若者にとって、保証金の用意は親の助けなしには事実上不可能です。保証金が不要、あるいは少額で済む施設を探した結果、自然とコシウォンが代替案として浮上したのです。

コシウォンは保証金がほとんどなく、家賃に共用の食事（ご飯、ラーメンなど）代が含まれている場合が多いため、物価高の中で食費まで節約したい大学生にとって魅力的な選択肢となっています。かつてコシウォンが試験勉強に集中するための場所や、困窮層の一時的な住まいだったとすれば、今は大学生が自発的に選ぶ「実利型居住地」へと変貌しています。


コシウォンの予約争奪戦と「2030専用」施設の登場

需要が集中したことで、コシウォンへの入居も今や至難の業です。鷺梁津（ノリャンジン）や新村の人気コシウォンは既に待機リストがいっぱいで、空きが出るのを待つしかありません。一部では、長期休暇中に部屋を空ける場合でも、次学期の場所を確保するために予約金を支払う「学期予約制」まで横行しています。

この現象は、コシウォン専門仲介プラットフォームの指標にも如実に表れています。ここ数年で仲介件数は5倍近くに激増しました。需要が増えたことで、運営方式も「プレミアム化」が進んでいます。家主は管理がしやすく騒音トラブルの少ない若年層を好むようになり、これがコシウォン市場の「年齢制限」という新たな現象を生みました。

多くのコシウォンが「18〜40歳」や「2030女性専用」といった条件を掲げて入居者を募集しています。清潔な施設とセキュリティを強調し、大学生や社会人1年目をターゲットにしているのです。しかし、この流れは、かつてコシウォンを最後の拠り所にしていた低所得の中高年層が居場所を失い、都市郊外へと追いやられるという別の社会的副作用を引き起こしています。


居住水準の低下、青年住居政策の転換が必要な時

大学街で始まった「居住水準の低下（ドミノ現象）」は、単に部屋が見つからないという問題を超え、若者世代の生活の質の低下に直結します。わずか4坪ほどの狭い部屋で、防音すら不十分な環境に耐えながら勉強する若者が増えることは、国家にとっても大きな損失です。

現在の住居難を解決するためには、単なる賃料支援を超え、大学寮の拡充や公営住宅の効率的な配分が急務です。特に、外国人留学生の誘致だけに汲々とするのではなく、それによって生じる地域居住市場の歪みを防ぐ制度的な装置を整えなければなりません。

大学生が学業に専念すべき時期に、住居費のためにアルバイトに追われる現実は改善されるべきです。コシウォンが若者の「家」となってしまった今、私たちは青年の居住権について、改めて真剣に考えるべき時期に来ています。住居の安定こそ、若者が未来を描くための最も基本的な土台だからです。